Après plus de deux ans de démarches, d’attente et de planification, notre projet de construction de triplex a enfin débuté.  C’est notre premier bâtiment locatif neuf et un excellent investissement immobilier (on l’espère). La construction s’échelonnera sur une période de 5 mois. Les premiers locataires pourront emménager d’ici le 1er Août 2017 C’est excitant!

Mais comment tout cela a commencé? Faisons un bref résumé des 5 premières étapes de ce projet d’investissement immobilier ambitieux et très intéressant.

1. Acheter une aubaine

Il y a plus de deux ans, Alex épluchait les propriétés qui allaient être mise en vente par la ville pour des raisons de taxes municipales impayées. Il envoya plusieurs lettres aux propriétaires.  Suite à quelques visites, une propriété est ressortie du lot avec un très bon potentiel: Un bungalow, converti en triplex, dont le prix venait d’être diminuer de 10%. De plus:

  • Les loyers étaient sous-évalués selon le marché (certains problèmes de division entre les appartements)
  • Le terrain immense laissait entrevoir la possible division du terrain, soit pour une nouvelle construction ou une vente
  • L’entretien était inexistant depuis 7 ans

C’était un projet ambitieux qui demanderait beaucoup d’énergie, de temps et de compétences…

Mais était-ce un investissement immobilier judicieux?

En premier lieu, nous avons vérifié avec la ville la possibilité de diviser le terrain et de construire un bâtiment. La réponse fut positive dans les deux cas. Nous avons ensuite déposé une offre et une contre-offre mais cette dernière fut refusée.

Quelques semaines plus tard, le vendeur nous a recontacté en disant qu’il était prêt à accepter notre dernière offre étant donné que deux autres acheteurs s’étaient désistés (un n’avait pas passé au financement et l’autre n’a pas poursuivi après l’inspection). Les résultats de l’inspection nous a causé beaucoup de soucis, mais elle nous a aussi permis de renégocier le prix à la baisse.

Suite à l’achat, nous avons effectué des rénovations importantes sur ce triplex vieillot, changeant des divisions et rajoutant des chambres. Pour un récit plus détaillé, voici l’article avec photos, relatant l’achat et les rénos.

2. Créer deux nouveaux cadastres

Nous avons débuté le processus pour diviser le terrain en deux lots. Il fallait, en premier lieu, faire des démarches auprès de la ville. Nous avons travailler avec l’arpenteur de la ville afin d’implanter le bâtiment (et autres services) sur le terrain afin que le projet respecte les règlements. C’est à ce moment que nous avons pu tracé la division du terrain et créer deux nouveaux cadastres.

Quelques problèmes avec la division du lot…

  • La banque: Avant de diviser le terrain, nous devions avoir la permission de la banque pour la division du terrain. Elle nous fut accordée en exigeant une compensation financière de notre part afin de garder le même niveau de risque .
  • La ville: Celle-ci interdisait toute nouvelle construction dans ce secteur jusqu’à ce qu’un problème de surverse soit réglé. Ce fut donc le status quo quelques mois avant que la ville règle ce problème au début 2016, à notre grand soulagement.

3. Acheter les plans et obtenir le permis de construction

Aussitôt que le problème de surverse a été réglé, nous avons fait faire le plan de terrassement et de drainage. C’était le dernier document nécessaire avant de faire notre demande de permis de construction. Nous avions aussi acheter un plan (de Planimage) au tout début du processus.Nous voulions un triplex comportant trois grands 5 1/2  et ce plan offrait des logements de 1 255 pieds carrés chacun, tous aménagés de façon identique, et présentant une superficie habitable totale de 3 765 pieds carrés. 

Le permis de construction a été émis en juin 2016. C’est à ce moment, nous avons pris la décision de reporter le début des travaux. Nous voulions que le projet soit prêt durant l’été afin de faciliter la location.

4. Faire soumissionner des entrepreneurs

Premièrement, nous avons opté pour un projet clé en main après avoir évalué d’autres options. Cela coûte plus cher, mais nous laisse du temps précieux avec la famille et évite le risque d’erreurs et de conflits entre les entrepreneurs.

Deuxièmement, nous avons choisi des entrepreneurs d’expérience dans les multi-logements et ayant une bonne réputation dans la région. Après avoir laissé des plans aux entrepreneurs, il a fallu être patient avant de recevoir les soumissions.

Il était très important pour nous que l’entrepreneur général nous donne une soumission détaillée afin de faire la comparaison entre celles reçues.

Il y avait plusieurs aspects à considérer avant de faire un choix comme, le prix, la durée d’exécution des travaux, la disponibilité de l’entrepreneur, l’option de financement et le professionnalisme de l’équipe. Ce fut un choix difficile car chaque aspect considéré était rarement noir ou blanc. Une fois notre entrepreneur choisi, nous avons pu changer certains éléments.

5.Obtenir le financement pour ce nouvel investissement immobilier

Une fois que le prix total de notre projet a été confirmé, nous avons « magasiné » les prêteurs. Nous avons utilisé les services d’un agent hypothécaire. Notre dossier était presque prêt, il ne restait plus qu’à le mettre à jour. Une fois notre dossier étudié, l’institution financière a demandé une évaluation de la propriété. La bonne nouvelle c’est que nous avons reçu le financement, mais la mauvaise nouvelle est que l’évaluation est plus basse que prévue. Nous devrons donc fournir une partie de la mise de fonds, l’équivalent de 9% de la valeur de la propriété: Pas mal!

Jusqu’à présent le processus a été long mais très enrichissant. La première pelletée eut lieu le 1er mars 2017….. à suivre!