L’immobilier ou la bourse…Où dois-je investir? Cela revient souvent comme question et pour éviter d’y fournir des réponses déjà toutes faites, nous préférons laisser parler les chiffres.

Voici une comparaison de différents types d’investissement et leur rendement sur une même période de temps.

3 scénarios réalistes

  1. Immobilier: 1% à 6%, (augmentation de la valeur marchande)
  2. Fonds mutuels: 7% (après frais de gestion)
  3. Placements garantis: 1.9%

Dans les trois scénarios présentés, les investissements sont gardés pour un terme de 5 ou 10 ans et le montant de base investi (ou mise de fond) est de 100 000$.

Pour l’immobilier, 10 000$ de frais d’acquisition et de vente ont été soustraits des profits.  Dans le calcul, l’immeuble est rentable et le flux de trésorerie (« cash flow ») paie pour les frais d’entretien. Donc, l’immeuble ne génère aucun profit dans cet exemple, sauf à la vente.


* ces calculs ne sont pas fait en dollars constants (ne tiennent pas compte de l’inflation)

Des résultats renversants

Selon nos calculs, après 5 ans à 1%, l’immobilier produit des rendements plus grands que les fonds mutuels à 7%.  Si la croissance de la valeur marchande est de 3.5%, ce qui est le cas de plusieurs endroits au Québec, le rendement de l’immobilier est le triple de celui des fonds mutuels! De plus,  ce taux serait conservateur puisque selon certaines sources,  l’augmentation de la valeur marchande dans les grandes villes au Canada se serait maintenue au dessus de 5% en moyenne dans les derniers 35 ans et ce, malgré les grandes fluctuations du marché.

Pour obtenir un rendement supérieur à celui de l’immobilier à 3%, la bourse devrait générer un rendement annuel de 16% !

Avec la stratégie d’investir à long terme, comme dans l’exemple sur 10 ans, les montants deviennent beaucoup plus importants parce qu’avec le temps l’hypothèque diminue tandis que la maison prend de la valeur (données du tableau).

 L’immobilier sort grand gagnant

La raison pour laquelle l’immobilier donne des rendements infiniment supérieurs s’explique par l’effet de levier. Cet effet est puissant, il permet à l’investisseur de multiplier sa mise de fond (4 fois la mise de fond dans l’exemple) donc de faire fructifier beaucoup plus que le montant qu’il a sorti lui-même de sa poche au départ. En empruntant sous forme d’hypothèque, c’est en grande partie l’argent des autres qui sert à faire croître la valeur de l’investissement. La banque ne prête pas autant pour investir dans des fonds communs à la bourse, ce qui prive l’investisseur de l’effet de levier.

Cet effet de levier change la donne (ce qu’on appelle un « game changer » en anglais) quand on le quantifie de cette manière, en le comparant aux autres types de placements. En effet, plusieurs personnes omettent de considérer cet effet lorsqu’ils comparent les rendements de l’immobilier à ceux de la bourse.

Alors, pourquoi les conseillers des institutions financières  ne proposent-ils  pas ce type d’investissement à leurs clients? La raison est simple, les institutions financières sont comme n’importe quelles entreprises,  elles favorisent  la vente de leurs propres produits, dans ce cas, des fonds de placement. Ce qui leur rapporte de gros profits chaque année. En effet, au Canada, elles récolteraient plus de 13 milliards de dollars par an pour gérer ces fonds mutuels!

En conclusion, l’immobilier semble un investissement plus avantageux que la bourse, encore faut-il trouver des immeubles rentables, ce qui demeure un défi pour plusieurs grands centres  urbains au Canada.

Que pensez-vous de notre analyse immobilier vs bourse? Pour lequel opterez-vous?

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