Tout le monde connaît le duel entre la stratégie du flip et celle d’acheter et conserver (buy & hold)...Mais s’il y avait un entre-deux?

Nous utilisons une stratégie hybride qui nous a permis d’atteindre 18% de rendement sur investissement, en 2 ans. Voici comment…

Trouver une aubaine dans le journal local

C’est en passant au peigne fin la liste des propriétaires n’ayant pas payé leurs taxes municipales dans le journal que nous avons remarqué cette propriété: une maison unifamiliale convertie en triplex et très bien située dans un quartier résidentiel, tout près du centre-ville.

Cette liste de mauvais payeurs est publiée dans le journal local deux fois par année.  La ville attend un délai de trois ans avant d’émettre ces avis publics. Quand les propriétés se retrouvent dans cette liste, elles sont rarement à vendre mais si elles le sont, les vendeurs sont motivés alors il faut agir rapidement!

Savoir reconnaître une aubaine

Cette propriété n’avait pas été bien entretenue et semblait, à première vue, en piteux état. Il nous fallait donc oublier son apparence et se concentrer sur son potentiel.

Elle avait des caractéristiques intéressantes: un grand 5 1/2 sur deux étages (celui de l’ancien propriétaire occupant), un 4 1/2 à l’étage et un 3 1/2 au sous-sol. L’espace disponible n’étant pas optimisée, cela laissait entrevoir la  possibilité d’ajouter une chambre à chacun des deux autres logements. De cette manière, on pourrait augmenter les loyers.  

Mais d’un autre côté, effectuer ce genre de travaux serait dispendieux. Il est important de toujours tenter d’établir le juste équilibre entre le coût des rénovations et les gains possibles en revenus. 

La caractéristique la plus intéressante de cette propriété était l’immense terrain qui pourrait être subdivisé en deux lots et où l’on pourrait construire un autre plex.

Nous savions à ce moment qu’il s’agissait d’une aubaine puisque les terrains vacants dans ce secteur sont extrêmement rares. Une fois subdivisé, le nouveau lot serait bien évalué sans nuire à la valeur totale du triplex initial.

Établir son prix et persévérer

Au moment de sa parution dans le journal, la propriété était déjà à vendre sur MLS pour 330 000$ et quelques jours plus tard, le prix était réduit à 300 000$. C’est à ce moment que nous avons déposé une offre d’achat. Mais nous n’étions pas les seuls intéressés et notre offre s’est fait battre à deux reprises. Heureusement pour nous, les deux autres offres d’achat sont tombées: la première suite au financement et la seconde suite à l’inspection. Notre offre a finalement été acceptée à 270 000$, soit 30 000$ sous le prix demandé.

Ne pas paniquer (après un rapport d’inspection inquiétant)

L’inspecteur nous a indiqué, dans son rapport, une foule de problèmes à régler, ce qui était prévisible. La plupart des problèmes pouvaient être résolus même si  certains paraissaient de grosses bêtes noires: des moisissures dans les salles de bains, des vieux panneaux électriques à fusibles, des appartements communiquant, etc.

Suite à l’inspection, nous décidions de  baisser notre offre de 12 000$ et ce fut accepté! Le temps jouait en notre faveur puisque la propriétaire devait déménager dans un condo rapidement…

Acheter-rénover-refinancer-conserver

La stratégie d’acheter, rénover, refinancer et conserver est différente du très populaire flip qui implique d’acheter, rénover et vendre.  À première vue notre stratégie peut sembler moins attrayante parce que les résultats prennent quelques années à se matérialiser, surtout lorsqu’on le compare au fameux flip, dont les gains sont presque instantanés. Mais il faut se projeter dans l’avenir pour en voir les bienfaits.

Voici un tableau résumant les hausses des loyers et de la valeur suivant les rénovations, la division de terrain et la construction du nouveau triplex.

 
Les rénovations ont permis d’augmenter les revenus de presque 1000$ par mois, ils sont passés de 1500 à 2375$ (surtout dû à l’ajout de chambres dans deux logements). L’évaluation de la propriété a aussi augmenter de 40 000$, soit environ le montant supplémentaire investi pour effectuer les travaux de rénovation. De plus, le refinancement nous a permis de récupérer une partie de notre mise de fond du départ.

La création du nouveau lot, à lui seul, a fait augmenter la valeur totale de près de 150 000$. Pour financer la construction du nouveau triplex, la mise de fond viendra, en grande partie, de la valeur crée par ce nouveau lot. 

Lorsque le nouveau triplex sera construit en automne 2016, la valeur totale des deux propriétés aura triplé, atteignant 850 000$ (barre verte foncée dans le graphique) tandis que notre mise de fond initiale sera seulement d’environ  100 000$ (barre verte pâle). En d’autres mots, on aura investi seulement 50 000$ de plus pour faire tripler la valeur totale. 

Nous évaluons qu’en payant seulement le capital et sans compter l’appréciation du marché, le retour sur investissement sera de 18% !

Certains nous demanderont pourquoi ne pas avoir flipper cette propriété? C’est vrai qu’en revendant immédiatement le nouveau terrain, on aurait pu toucher 150 000$ de liquidité rapidement! Nous y avons pensé… mais nous croyons que de réinvestir ce montant dans la construction d’un nouveau triplex créera beaucoup plus de richesse sur le long terme qu’un flip rapide.

Nous vous tiendrons au courant pour la suite: la construction du triplex cet été! Suivez-nous sur Facebook, ou suivez notre blog en vous inscrivant au bas de la page.

De votre côté, pour qu’elle stratégie penchez-vous, flipper ou conserver? Ou comme nous, quelque part entre les deux?

Photos de certaines des rénos  (avant-après):